農地転用

愛知県知多市・豊田市にてソーラーシェアリングの申請

　平成３０年、弊所にて知多・豊田市においてブルーベリー栽培×営農型太陽光の一時転用許可の申請を担当させていただきました。
　いずれの申請も遮光率を３５％～４０％にて申請しております。
　知見者の意見書・平均収量のデータの取得など、困難が多い申請となりました。

岐阜県加茂郡白川町にて営農型太陽光の申請

　平成３０年、加茂郡白川町においてサカキ栽培×営農型の一時転用許可の申請を担当させていただきました。遮光率については約７５％にて申請を致しました。
　サカキについては、全国的には申請件数が多いようですが、申請してある収量の確保ができない案件が多いとの事で平均単収として提出する数字について知見者の方と、繰り返し協議し、農業委員会担当者の理解を得る事ができました。

岐阜県中津川市にてブルーベリー×営農型太陽光の申請

　平成３１年１月、地元中津川してソーラーシェアリング×ブルーベリー栽培の申請が完了致しました。また、恵那市の事業者様からも、申請についての御相談を受けております、この制度が地域に普及するように微力ながらお力添えさえていただければと思っています。

岐阜県内の農地法申請書等の提出先

申請書は、農地のある市町村の農業委員会に提出

• 岐阜農林事務所・・・山県市、瑞穂市、本巣市、岐南町、笠松町、北方町、岐阜市、羽島市、各務原市
• 西濃農林事務所・・・海津市、養老町、垂井町、関ヶ原町、神戸町、輪之内町、安八町、大垣市
• 揖斐農林事務所・・・揖斐川町、大野町、池田町
• 中濃農林事務所・・・関市、美濃市
• 郡上農林事務所・・・郡上市
• 可茂農林事務所・・・美濃加茂市、可児市、坂祝町、富加町、七宗町、八百津町、東白川村、御嵩町、川辺町、白川町
• 東濃農林事務所・・・多治見市、瑞浪市、土岐市
• 恵那農林事務所・・・中津川市、恵那市
• 下呂農林事務所・・・下呂市
• 飛騨農林事務所・・・白川村、高山市、飛騨市

土地改良区の同意について（恵那）

　農用地除外に伴い調査される項目の概要

• 当該農用地除外目的に資するため、他に適地が無く、真にやむを得ないと認められる事
• 連坦した優良農地の一部ではないこと
• 残地利用について、営農に支障をきたさない事
• 隣接土地所有者等近隣関係者の同意
• 工区の同意
• えな土地改良区地区除外等処理規程第３条に定める事項

　土地改良区の同意基準（抜粋）

• 組合員の家屋新築、増築又は改築で土地の面積が１０００㎡未満
• 組合員の２親等以内の家屋新築、増築又は改築で土地の面積が１０００㎡未満
• その他

森林法では森林を相続した場合の届出や伐採について規定しております

　森林法では地域森林計画の対象となっている民有林について、その所有者となった場合には届出をするよう定められております。
　地域森林計画については岐阜県のＨＰを参照下さい。

森林法に関する事

• 登記簿上の地目が「山林」となっている場合にのみ届出を行うのか？・・・・登記簿の地目によらず、現況が森林の状態になっていれば届出の対象となると考えられます。
• 相続によって森林の所有者となった場合も届出が必要か？・・・・必要です。相続の他、売買、贈与、遺贈、交換、譲渡担保など移転の原因を問わず届出の対象となります。
• 法人も届出を行う必要があるか？・・・・自然人い限らず、法人も届出義務が課せられます。
• 森林の土地の地上権者や賃借権者になった場合も届出を要するか？・・・・所有者ではないので、不要です。
• 届出はいつまでに行うか？・・・・所有者となった日から９０日以内に届ける必要があります

届出が免除されるのはどのような場合？

　国土利用計画法の規定による届出をした場合には、森林法に基づいた届出義務が免除されます。
　国土利用計画法の規定による届出はこちらを参照下さい。

　上記の場合には、市長村長が新たな森林の所有者を把握することができるため、二重に届出を行う必要はないとされます。

届出書を記載事項は？

• 住所・氏名（名称・代表者）
• 前所有者の住所・氏名（名称・代表者）
• 所有者となった年月日
• 所有権移転の原因
• 土地の所在場所
• 地番・面積など

届出書に添付する書類について

　以下のような書類が必要となります。

• 当該土地の位置を示地図
• 当該土地の登記事項証明書その他の届出の原因を証明する書面

伐採について

　森林所有者が、地域森林計画の対象となっている民有林において流木の伐採を行う場合には、あらかじめ市長村長に一定の事項を届出る必要があるとされております。

山林に建物を建築しようとする場合

　

農地に農業用の倉庫などを建設する場合には届出が必要です

　農業を行うのに必要不可欠な倉庫等を整備する場合で、転用面積が２００㎡未満の場合には、許可を受ける必要はありませんが、事前に農業委員会事務局に届出が必要となります。（恵那市）

　また、倉庫等を整備する土地が農業振興地域にある場合には用途区分の変更の手続きが必要になります。

農業施設用地届出に必要な書類

• 農業用施設用地届出書
• 位置図
• 公図
• 住宅地図
• 配置計画図

農業振興地域に係る農地利用計画の用途区分変更届に必要な書類

• 届出地の全部事項証明書
• 字絵図
• 住宅地図
• 現況写真
• 隣接地承諾書（農地と接する場合）
• 施設の設計図書（平面図、配置図等）
• 土地改良事業の施工地域内である場合には土地改良区の同意があった事を証する書面
• その他市長が特に指示した書面

　

農地法に基づくその他の業務

農地転用後の事業計画変更申請

　住宅を建設するなどの目的で転用許可を得ていたが、転勤等の理由により建築を取りやめていた場合に、知人などから土地を譲ってほしいと言われ、転売する事になった場合など、当初の申請内容が変更される場合に必要となる手続きです。

　申請書には以下のような事項を記載する必要があります。

• 土地の所在、地番、地目及び面積
• 変更前の転用事業の実施状況
• 事業計画通りに転用事業を遂行することができない理由
• 変更後の転用事業の緊急性及び必要性
• 変更後の事業計画の詳細
• 変更後の資金計画
• 周辺農地に対する被害防除措置
• 等

　また、添付する書類として以下の書面が必要となります。

• 土地の登記事項証明書
• 位置及び付近の状況を表示する図面
• 変更後に建設しようとする住宅の面積等を表示する図面
• 他法令の許認可等を了している場合にはその旨を証する書面
• 事業計画について関係者の同意等を新たに求める必要がある場合にあってはこれらの者の同意を証する書面
• 等

　　具体的な事業計画変更手続き
　ア　現況が農地のままである場合（農地性を喪失していない場合）
　　①　Ａ→Ｂへ所有権移転登記済みの場合
　　事業計画変更申請（Ｂ→Ｃ）　＋　５条許可申請　（Ｂ→Ｃ）

　　②　Ａ→Ｂへ所有権移転登記未了の場合
　　　５条許可の取消し　＋　新たな５条許可申請　（Ａ→Ｃ）

　イ　現況が農地でない場合（Ｂの転用行為により農地性が喪失している場合）
　　　事業計画変更申請

土地現況確認申請（いわゆる非農地証明）

　非農地証明とは、土地の現況が宅地等の農地以外のものになっていて、土地登記簿の地目が「田」又は「畑」となっている土地について地目変更登記申請の際に添付するものです。
　農地転用許可を受けていない土地の場合は土地現況確認申請書に以下の書類を添付して提出します。

• 位置図
• 字絵図
• 施設等の配置図
• 登記事項証明書
• 農地又は採草放牧地でなくなったことを証する書類
• 等

　また、上記の確認を受ける事ができるのは、「農振法」で定める「農用地区域」以外の土地で、登記簿上の地目が「田」「畑」「牧場」となっているものについて以下の要件を満たす場合に限られるとされております。（岐阜県ＨＰより）

• 現況が農地又は採草放牧地でなくなってから、２０年を経過している（現況が宅地であるものについては、家屋登記簿謄本、課税証明その他農業委員会以外の公的機関が発行する証明書等により、現況が農地又は採草放牧地でなくなった事実及びその時期について証明できる場合に限られる）
• 災害により農地又は採草放牧地でなくなったものであり、相当程度の費用を投じても農地又は採草放牧地として復旧することが困難であること

買受適格証明願（農地法３条目的、農地法５条目的）

　農地の競売には買受けの申し出ができる者が「買受適格証明書」を有する人に限定されています。
　買受の申し出に先立って、買受適格証明書の交付を受けている必要があります。

　買受適格証明書の交付は、農地法３条、５条等の許可又は届出受理の権限庁が行います。
　また、買受適格証明願は、許可の申請又は届出の手続きに準じて行う事とされております。

　参考※民事執行規則３３条

農業用施届出書

　農地の農業用施設を整備する場合において、営農経営上必要不可欠な倉庫等の施設を整備する場合には、農地法の適用除外の特例があり農地転用の申請は不要ですが、工事着手前に農業用施設用地届出書を提出する必要があります。
　届出に必要な書類
　

• 農業用施設用地届出書
• 位置図
• 公図
• 住宅地図
• 配置計画図

陸砂利採取を目的とする農地転用

　砂利採取を目的として農地を転用する場合には知事の許可が必要となります。
　砂利の採取は、砂利採取法１６条の規定により知事の認可を受けた採取計画に定められた採取期間において一時的に行うもので、恒久転用は認められません、また転用の為の権利の設定又は移転は所有権以外の権利である必要があります。

植林の為の農地転用

　植林による農地転用に関しては、農地区分に応じて許可の適否の方針が異なります。

• 農用地区域内農地・・・許可されない。
• 甲種農地・第１種農地・・・原則、許可されない。ただし、森林法２５条に基づき農林水産大臣から保安林としての指定を受ける場合には、例外的に許可を受ける事ができる。
• 第２種農地・・・当該農地に代えて周辺の他の土地を供することにより当該申請に係る事業の目的を達成することができないと認められる場合には、許可を受ける事ができる。
• 第３種農地・・・許可を受ける事ができる。

農地に植林が認められるのは、原則として農地法４条の許可のみとなります。

　

　

農地転用をする場合には土地改良区の許可が必要ですか？

　農地法施行規則第４条６項では「その申請に係る農地が土地改良区の地区内にある場合には、当該土地改良区の意見書（意見を求めた日から３０日を経過してもなおその意見を得られない場合には、その事由を記載した書面）」を添付しなければならないとされております。
　農地利用者と転用して宅地利用したい方にはそれぞれ次のような事情が生じます。
　耕作者からすれば、むやみに生活排水を流された結果、農業揚水が汚れるという事態を避けたい。一方、転用し宅地利用したい方からすれば、生活排水は必然的に生じるものですから、それを流せないという事では宅地としての利用は不可能となってしまいます。
　転用には、土地改良区の意見書が必要ですが、許可までは不要です。

　仮に土地改良区から消極的な意見がでたとしても、転用は絶対に不可能というわけではないでしょう。

隣地承諾書の添付は必要か？

　平成８年６月２５日付け農政内７５４号の２農地部長通知「農地転用関係事務処理の迅速化及び簡素化等について」により、隣地承諾書を添付しなくてもよい旨の通知がなされ、許可申請・届出を問わず隣地承諾書の添付は不要とされた。したがって、隣地承諾書が添付されていないことで申請の受付を拒否する事はできない。ただし、転用によって生じる周辺農業への被害防除措置が図面等により明示されている必要がある。

必要書類一覧（岐阜県恵那市の場合）４条５条

• 農地転用申請書
• 位置図（１／５０，０００程度）
• 住宅地図
• 字絵図（公図）
• 土地登記簿謄本
• 住民票（転用事業者）
• 法人登記簿謄本
• 法人の定款（原本証明）
• 建物又は、施設の配置図
• 建物又は、施設の平面図
• 土地改良区内の場合は意見書
• 隣地承諾書（隣接地が農地の場合）
• 排水計画書（隣地承諾書がある場合は不要）
• 場合によっては上記以外の添付書類が必要

３条申請の場合（恵那市）

許可申請書

権利を取得しようとする土地の法務局で交付される登記事項証明書

定款又は寄付行為の写し（法人の場合）

組合員名簿又は株主名簿の写し

農業生産法人の構成員が「農業法人に対する投資の円滑化に関する特別措置法第５条に規定する承認会社であることを証明する書面

構成員が農地法第２条第３項第２号チに掲げる者であることを証明する書面

議決￥の総数の４分の３以上を農業協同組合等の有する議決権の数の合計が占めることを証明する書面又は議決権の総数の過半数を地方公共団体の有する議決権の数が占めることを証明する書面

基礎財産の総額の過半を地方公共団体の拠出した基本財産の額が占めることを証明する書面

農地の所有者と借り手の、使用貸借による権利又は賃借権の設定についての契約書の写し

景観法第５６条第２項の規定による市町村長の指定を受けたことを証明する書面

申請に係る権利の設定又は移転が、競売等の単独行為であることを証明する書面又は判決が確定していること等を証明する書面

その他参考となる書面（通作経路図）

権利を取得しようとする土地を示した、位置図

権利を取得しようとする土地を示した、住宅地図

権利を取得しようとする土地の、法務局又は市役所の税務課で交付される公図（字絵図）

権利を取得しようとする者の、市役所の市民課等で交付される住民票

権利を取得しようとする者の、経営面積を証する書面（名寄帳等）

営農計画書

　

　

太陽光発電事業を実施する為の土地の賃貸借契約書

　土地を借りる契約をして、太陽光発電事業を行う場合に、当然賃貸借契約を結ぶと思いますが、その際の契約書に太陽光発電事業を想定していないような、単なる土地賃貸借の契約書のひな形を利用してしまうと、様々なリスクが発生してしまう事があります。
　当事務所では、そのような契約書作成もサポートさせていただいております。
　現在、このような契約書を利用しているが、内容を確認してほしいというような相談もお受けしております。

農地に関連する用語解説

永小作権

小作料を支払って他人の土地において耕作又は牧畜をする権利である（第270条）。

採草放牧地

農地以外の土地で主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるものとされます。

赤道（里道）

　公図上で、赤く着色された番地の無い道。（所有者が確定していない）
　公共用財産とされている。

青線

　上記の赤道の同趣旨で、青色で着色されている部分は水路を意味している。

地目変更登記

　不動産の表示に関する登記の一種であり、登記簿の表題部に登記されている地目について、現況に一致させる為に行われる登記をいう。

許可申請協力請求権

　農地について売買契約が成立した場合、農地の所有権移転については農地法の許可が必要であることから、契約の一方の当事者は農地転用の許可申請手続に協力する義務を負担することになる。

離作料

　一般的に、賃借している農地を返還するに当たり地主から賃借人に支払われる給付のことをいう。地域によって作離料や立ち退き料など様々な名称で呼ばれている。

分筆登記

　一筆の土地を分割して数筆の土地とする登記をいいます。この分筆は登記をすることによって効力が生じます。なお、当事務所では分筆登記を行う土地家屋調査士を無料でご紹介しております。

非農地証明

　現況が宅地等農地以外のもので土地登記簿の地目が「田」又は「畑」となっている土地について、地目変更登記の際に添付する。

用途地域

　都市における居住、商業、工業といった土地利用は、種類の異なる土地利用が混じっていると、互いの生活環境や業務の利便が悪くなるので、都市を住宅地、商業地、工業地などいくつかの種類に区分し指定

時効の援用と時効利益の放棄

　消滅時効が完成したとしても、当然に権利が消滅するわけではない。時効は、当事者が援用しなければ、裁判所はこれによって裁判することはできない（民１４５条）
　時効の利益は、あらかじめ放棄することができない（民１４６条）

現況主義

　農地法は、土地の客観的な状態を基準として農地性を判断するという立場をとっている。（登記簿上の表題部に記載された地目の内容に左右されないとする考え方

農家住宅

　経営農地面積が１０a以上であり、農地基本台帳に登載されている者が自己の居住用に供する住宅をいう。

区域区分（線引き）

　都市計画区域を２つに区分して、すでに市街化になっている区域や計画的に市街化していく区域（市街化区域）と、市街化をおさえる区域（市街化調整区域）を定め、無秩序に町が広がらないように、一定のルールに基づいて建物の建築などを制限。

農用地区域

　・集団的農用地（１０ｈａ以上）、土地改良事業施工区域内農地、土地改良施設等幼稚
　・農業近代化施設の受益地等、土地の農業上の利用を確保することが必要と認められる土地

農地は主に以下の区分に分類されます

農用地区域内農地

　市町村の農振計画において農用地区域とされた区域内の農地
　立地基準として原則として農地転用不可

甲種農地

　市街化調整区域内の

• 農業公共投資後８年以内
• 集団農地で高性能農業機械での営農が可能な農地

　　　　　立地基準として原則不許可だが、例外がある。

第１種農地

• 集団農地（概ね１０ｈａ以上）
• 農業公共投資対象農地
• 生産性の高い農地

　　　　　立地基準として原則不許可だが、例外がある。
　　　　　例外について
　　　　

1. 道路・下水道その他の公共施設又は鉄道の駅その他の公益的施設の整備の状況が農林水産省令で定める程度に達している区域
2. 宅地化の状況が農林水産省令で定める程度に達している区域
3. 土地区画整理事業（土地区画２条１項）又はこれに準ずる事業として農林水産省令で定める事業の施行に係る区域
• 上記１の公益的施設の整備の状況で農林水産省令で定める程度とは・・・①水管、下水道管又はガス管のうち２種類以上が埋設されている道路（幅員４ｍ以上の道路及び建築基準法第４２条第２項の指定を受けた道で現に一般交通の用に供されているものをいい、高速自動車国道その他の自動車のみの交通の用に供する道路（高架の道路その他の道路であって自動車の沿道への出入りができない構造のものに限る。）及び農業用道路を除く。）の沿道の区域であって、容易にこれらの施設の便益を享受することができ、かつ、申請に係る農地又は採草放牧地から概ね５００ｍ以内に２以上の教育施設、医療施設その他の公共施設又は公益的施設が存すること　②　申請に係る農地又は採草放牧地からおおむね３００ｍ以内に以下の施設のいずれかが存すること　イ　鉄道の駅、軌道の停車場又は船舶の発着場　ロ　高速自動車国道その他の自動車のみの交通の用に供する道路（高架の道路その他の道路であって自動車の沿道への出入りができない構造のものに限る。）の出入り口　ハ　都道府県庁、市役所、区役所又は市町村役場（これらの支所を含む。）　ニ　その他イ～ハまでに類する施設
• 上記２の宅地化の状況が農林水産省令で定める程度とは・・・①住宅の用若しくは事業の用に供する施設又は公益的施設が連たんしていること　②　街区（道路、鉄道若しくは軌道の路線その他の恒久的な施設又は河川、水路等によって区画された地域）の面積に占める宅地の割合が４０％を超えていること　③　用途地域が定められていること

第２種農地

• 将来的に市街地として発展する環境にある農地
• 農業公共投資対象外の小集団の生産力の低い農地

　　　　　立地基準として第３種農地に立地困難な場合等に農地転用が許可される
（周辺の土地に立地困難・公共性が高い）

第３種農地

• 都市的施設の整備された区域内
• 市街地にある農地
• 都市計画の用途地域内の農地

　第３種農地の該当基準・・・申請に係る農地等から概ね５００ｍ以内に２以上の教育施設、医療施設その他の公共施設・公益的施設が存在する事に加え、水管・下水管またはガス管のうち２種類以上が埋設している道路（幅員４ｍ以上）の沿道の区域

　　　　　立地基準として原則として農地転用が許可される