農地転用と開発許可との関係
都市計画法では、都市計画区域の内外を問わず、開発行為を行う者は原則として都道府県知事の許可を受けなければなりません。
開発許可と農地転用許可の双方が必要とされる場合は、開発許可の見込みがなければ転用の許可をする事はできないとされております。
農地の売買契約を解除した場合
売買契約の解除が、債務不履行による場合には法律上の効果として契約が遡って消滅するため農地法の許可は不要です。一方合意による解約や約定解除の場合には当事者の意思に基づくものであるため、農地法の許可が必要となります。
植林の為の農地転用
農地に植林する場合には、農地転用許可が必要となります。
転用許可の基準に関しては以下の通りとなります。
- 農用地区域内農地・・・許可されません。
- 甲種農地・第１種農地・・・原則許可されません。なお、森林法２５条に基づき農林水産大臣から保安林としての指定を受ける場合には、例外的に許可を受けることができる。
- 当該農地に代えて周辺の他の土地を供することにより当該申請に係る事業の目的を達成することができないと認められる場合には、許可を受ける事ができます。
- 第３種農地・・・許可を受ける事ができます。
農地の賃貸借の対抗力
農地等の賃貸借については登記がなくても農地等の引き渡しをもってその後に物権を取得した第三者に対抗ができる（農地法１６条）
農地を相続した場合の相続登記に許可書の添付は必要か？
農地を相続した場合には、被相続人の死亡という事実によって、相続人の意思にかかわらず法律上当然に権利移転が生じた事になるので、農地法の許可は不要となります。（その旨の届出は必要）
また、遺産分割によって農地の所有権を移転する場合も、遺産分割は相続開始時に遡ってその効力を生じる（民法９０９条）とされている事から農地法の許可は不要となります。
農地に質権を設定する場合には農業委員会の許可を要するか？
結論から言いますと許可を要します。許可を要する権利には、所有権、地上権、永小作権、質権、使用貸借があります。
なお、抵当権については「土地を使用及び収益する権利ではない」ので許可を要しません。
遺産分割による農地の権利移転には農業委員会の許可を要するか？
遺産分割は、農地法第３条第１項第１２号において許可の適用除外とされております。
包括遺贈・特定遺贈の場合に農業委員会の許可を要するか？
農地が包括遺贈された場合には、許可は不要です。
一方特定遺贈については、受遺者が相続人である場合に限り許可が不要となります。
農地の地目変更に関する行政通達
昭和５６年８月２８日付法務省民三第５０４２号民事局長通達において、農地を農地以外の地目への地目変更登記の申請があった場合は、農地に該当しない旨の証明書又は農地転用許可証の添付がなければ、登記官が農業委員会に対して照会を行い、その回答を待って登記の処理を行うとされております。
不動産登記法による地目認定と農地法の統制規定との相互の運用の円滑化を図るための調整措置として重要な役割を果している通達と言われております。
農地に植林した場合にどの時点で山林と認められるか？
地目変更を行う場合には、現況が山林であると認められる状態になっている必要があります。
植林後数年を経て完全に根がついた状態で永続的な山林と認められれば地目変更が可能と考えられます。
（登研４２９号）によると以下のように説明されております。
農地法４条の許可を受け農地を山林に地目変更するため植林をした場合、植林をしただけの状態では農地から山林に地目変更があったとは認められず、植林後数年を経て完全に根がつき永続的な山林と認められる状態となった時に地目変更があったものとみるべきである。
農地取得後３年間の転用制限
３条許可により農地を取得した目的は農業経営を行うためであるから、相反する転用目的として申請は特別な事情がない限り３条許可を受けてから３年間は認めないもの。
なお、岐阜県だけでなく、愛知県等においても概ねこの期間により運用されている。
隣地承諾書の添付は必須か？
平成８年６月２５日付農政内７５４号の２農地部長通知「農地転用関係事務処理の迅速化及び簡素化等について」により、隣地承諾書を添付しなくてもよい旨の通知がされている。
よって、隣地承諾書が添付されていない事で申請の受付を拒否する事はできない、ただし、転用によって生じる周辺農業への被害防除措置が図面等により明示されている必要がある。
土地改良区の意見書
Ｑ 土地改良区の意見書は、補助金返還の対象となる期間を経過した転用についても必要か？
Ａ 土地改良事業の新旧を問わず、土地改良区が存在する限り農地転用許可申請に添付を要する。
砂利採取の為の農地転用
砂利採取を目的とする農地転用は、砂利の採取計画の認可（岐阜県知事）を受け、採取計画の期間内において一時的に認められる為、恒久転用は不可となり、一時転用となります。
また、賃借権などの所有権以外の権利である事が必要です。
