農地転用

農地転用申請の計画について

　農地法は「不必要」に農地を減少させない事を目的とする法律と言えます。よって以下のような事が申請時の審査の対象となります。

• 個人住宅（非農家）の為の転用は、その敷地面積が概ね５００㎡以内（一般住宅用の宅地分譲及び建売住宅についても同様）
• 農家住宅（経営農地面積が１０a以上であり、農地基本台帳に登載されている者が自己の居住用に供する住宅）の為の転用は概ね１，０００㎡以内
• 個人住宅（非農家）の建ぺい率は概ね２２％以上であること（建売住宅も同様）、農家住宅については建ぺい率は問われない
• 宅地の拡張の為の転用（既存の宅地に接続して転用）は、既存の宅地及び建物の面積も明らかにし、敷地全体として建ぺい率を検討

建ぺい率の計算方法の一例

　（住宅部分水平投影面積＋車庫面積＋倉庫面積）÷（全体面積（一体利用地含）―（取付道路＋法面）×１００＝建ぺい率

造成のみを目的とする転用の場合

　宅地の造成のみを目的とする場合には、農地法施行規則第４７条（又は５７条）第５号のいずれの例外規定に該当するか確認がなされます

一時転用の場合の注意点

• 事業終了後に、農地として原状回復できるような措置がとられているか（工事計画を提出します）
• 事業終了後に速やかに原状回復する旨の誓約書の添付が求められます
• 一時転用の期間は原則３年以内となります

申請書に農地の地積を記載するが実測面積を記載するのか？

　原則的には登記簿の面積を記載します。ただし登記簿の地積が著しく事実を相違する場合及び登記簿の地積がない場合には、実測に基づいて、農業委員会が認定した面積によらなければならないとされております。（農地法５６条ただし書）

駐車場や資材置場に農地転用する場合

　以下のような事項が審査されます。

• 申請人が法人である場合、定款の事業目的との整合性
• 既存の駐車場や資材置場の利用状況
• 過去の許可を得た駐車場や資材置場があれば、その利用状況
• 新たに駐車場・資材置場にする必要性の根拠
• 土地の利用計画

駐車場の面積基準

　　普通車１台当たり２５平米～３０平米

農地の一時転用

　営農を継続したまま、農地の上部に太陽光発電設備を設置する場合も、「一時転用」とよんでおりますが、従来より一時転用というと、農地を一定期間（１年以内）何かの目的に利用する場合にする許可申請となります。

　例えば、建物の建築工事のために、工事が終了するまで隣接している農地を工事用車両の進入路として利用したい場合などにする申請となります。

農地転用とほぼ同様の申請となっておりますので、「来週から農地を他の目的で利用したい」と思っても不可能です。

　２か月程度の余裕をもって申請する必要がありますので、一時転用をお考えの場合にはご相談下さい。

営農型太陽光発電設備に関する知識

• 転用期間が３年以内（更新可）であり、下部の農地における営農の適切な継続が必要となる。
• 簡易な構造の支柱を利用し、撤去できるものであること。
• 農作物の生育に適した日照量を確保できる設計となっており、農作業に必要な機械等が効率的に利用できるようになっている。
• 農業用用排水施設の機能等に支障を及ぼさない
• 支柱を含め、営農型発電設備を撤去するのに必要な資力や信用を有している

更新時に適切な営農が継続されていないと判断されると更新ができない事もあります

　営農の適切な継続が確保されていないと判断される例

• 営農が行われていない
• 太陽光設備の下部の農地における単収が、同じ年の地域の平均的な単収と比較しておおむね２割以上減少している
• 下部の農地において生産された農作物の品質に著しい劣化が生じている場合
• 農作業に必要な機械等を効率的に利用することが困難であると認められる場合

農地法の許可を受ける事なく売買や賃貸をする方法

農業経営基盤強化促進法という法律に基づく手続きによると通常の農地法の許可申請をする場合と比較して簡単に農地の権利移動（売買等）を行う事ができます。

制度を利用する為の要件（売買にて所有権を移転する場合)

• 所有権を移転する土地は農業振興地域内の農用地区域に指定された土地でなければならない
• 所有権を移転する土地は耕作又は養畜の目的で使用しなければならない
• 受け手は効率的かつ安定的な経営を行うもの（＝認定農業者）でなければならない

制度を利用する為の要件（賃貸借の権利を設定する場合）

• 利用権を設定する土地は耕作又は養畜の目的で使用しなければならない
• 借り手は農作業に常時従事しなければならない（１５０日以上が目安）
• 借り手は利用権を設定する土地を含めて３，０００㎡以上の農地を耕作しなければならない

どんな書類の提出が必要か？（農地を売買する場合）

• 農用地所有権移転申出書（渡し手）
• 農用地所有権移転申出書（受け手）
• 利用権設定各筆明細書
• 登記簿謄本
• 固定資産税課税明細書
• 印鑑証明書
• 資格証明書（個人：住民票　法人：代表者事項証明書）
• 農用地利用権設定に関する同意書
• 全相続（所有）権者の関係を証明する書類（戸籍等）

　以上は、岐阜県中津川市の場合です。

農業生産法人の基礎

　農業生産法人は、農地を買ったり売ったりする事ができる法人の事を指し、農地法２条３項の要件を満たす法人の事を言います。
　具体的には以下の要件が法定されております。

• 法人組織である
• 主たる事業が農業とそれに関連する事業である事
• 構成員要件を満たしている
• 業務執行役員要件を満たしている

法人組織について

　どのような法人組織であれば良いか？という点に関しては①一定の農事組合法人②株式会社（※譲渡制限会社）③持分会社（合名、合資、合同）という事になります。
　※　譲渡制限会社とは、売買等で株式を譲渡する場合に、会社の承認を要するとする決まりがある会社の事で、ほとんどの会社は譲渡制限がある会社です。（定款や会社の登記簿に記載されております）

主たる事業について

　主たる事業が農業であるか否かの判断基準は、直近３年における農業の売り上げが法人の事業全体の過半を占めているか？で判断します。
　まだ、農業経営の実績がなく新規に要件を満たそうとする場合には、今後３年間の事業計画に基づき判断します。

構成員要件について

　農業生産法人の構成員は全て①農地の権利提供者②農業の常時従事者③農作業委託農家④取引関係者等でなければならないとされております。※会社から雇用されているだけの従業員は構成員には該当しない。

業務執行役員要件

　（農地法２条３項３号）その法人の常時従事者たる構成員が理事等（農事組合法人にあっては理事、株式会社にあっては取締役、持分会社にあっては業務を執行する社員をいう。）の数の過半を占め、かつ、その過半を占める理事等の過半数の者が、その法人の行う農業に必要な農作業に農林水産省令で定める日数（６０日）以上従事すると認められるものであること。とされております。
　

農用地区域内農地に関しては原則として転用許可はされません

　農振除外（のうしんじょがい）とはどのような制度か？表題にあるように、農用地区域内にある農地に関しては、転用が不可の為、農用地区域から除外する必要があります。その手続きを指して農振除外と呼びます。

　農振除外を認めるための要件（全て満たす必要がある）

1. 当該土地を農用地等以外の用途に供することが、必要かつ適当であって、農用地区域以外の土地をもって代えることが困難であると認められること
2. 農用地区域内における農用地の集団化、農作業の効率化その他土地の農業上の効率的かつ総合的な利用に支障を及ぼすおそれがないと認められること
3. 土地改良施設の有する機能に支障がないこと
4. 土地改良事業が施行された土地に該当する場合には、土地改良事業の工事が完了した年度の翌年度から起算して８年を経過していること

• 上記１について・・・地域の土地利用の」状況等を勘案して、当該土地を農用地等以外の用途に利用することについて、具体的な転用計画等があり、不要不急の用途に供するために通常必要とされる面積等からみて農用地区域からの除外が過大なものではないこと等から判断される。　要件を満たさない例としては「農用地区域以外の土地に家屋の新築が可能な土地があるにもかかわらず、家屋の新築のために農用地区域からの除外を行う場合」等
• 上記２について・・・要件を満たさない例としては「集団的農用地の中央部に他用途の土地が介在することにより、高性能機械による営農や効果的な病害虫防除等に支障が生じる場合」等
• 上記３について・・・要件を満たさない例としては「効率的かつ安定的な農業経営を営む者の経営する一団の農用地の集団化が損なわれる場合」等
• 上記４について・・・土地改良事業等により、区画整理や農業用用排水施設の新設又は変更等が行われた農地は、これらの事業がなされていない農地と比較して、明らかに営農条件が優れており、土地の合理的利用の観点からも、農地の改良等の公共投資の効用が十分に発揮されるよう、一定期間、農用地区域として確保する必要があることが理由とされている。土地改良区の同意について

受け付け期間にご注意下さい

　恵那市では７月に受付け、中津川市では５月に受付けをしております。
　通常の農地転用のように毎月申請ができるというわけではありませんので、ご注意下さい。

農用地区域除外後の農地の許可方針

　農振地から除外された農地の転用の許可に当たっては、当該農地がどのような農地区分（甲種農地、第１種農地、第２種農地、第３種農地）に該当するかが判断され、その区分に従った許可条件により審査されます。

農用地除外要望に係る添付書類（岐阜県中津川市の場合）

• 農用地除外要望書
• 位置及び付近の状況を表示する図面
• 字絵図（公図）
• 建物又は施設の配置図（面積、位置及び施設間の距離を示す図面）
• 建物又は施設の平面図
• 全部事項証明書（土地）
• 入居家族構成のわかる書面（住宅新築・増築の場合）
• 転用事業者の住民票の写し（転用事業者が土地所有者以外の場合）
• 法人登記簿謄本及び定款（原本証明）
• 土地改良区の同意書
• 確約書（除外決定後の変更を行わない旨の書面）
• 隣地承諾書（隣接地が農地の場合）
• 現況写真
• 用排水に関する同意書
• 理由書及び面積計算書等（一般住宅・分家住宅で５００㎡を超える場合）
• 造林計画書（植林の場合）

農用地利用計画変更申出書類（愛知県春日井市の場合）

• 変更申出書
• 理由書
• 申出地の位置図
• 公図又は地積図
• 地積測量図（求積図）
• 土地登記事項証明書
• 土地利用計画図
• 建物平面図及び立面図
• 断面図
• 名寄帳
• 所有地の位置図
• 土地所有者の同意書
• 排水同意書
• 隣地承諾書
• 戸籍謄本
• 住民票
• 賃貸借契約書の写し
• その他、春日井市が求める書類

農業振興地域内の農用地区域除外申出書に係る添付書類（岐阜県恵那市の場合）

• 農用地区域除外申出書
• 登記簿謄本
• 地番を表示する図面（公図の写し）
• 位置及び付近の状況を表示する図面
• 確約書（除外決定後の変更を行わない旨の書面
• 現況写真
• 建物等の配置計画図及び排水計画図
• （農家住宅７００㎡、分家住宅５００㎡を超える場合）理由書及び面積計算書
• （住宅の新築、増築の場合）入居家族構成のわかる書面（分家住宅は土地所有者の３親等内の農業後継者
• 植林の場合植林計画書
• 土地改良事業地内の場合、事業関係改良区理事長の同意書
• 既に転用されている場合は始末書
• その他特に恵那市が指示した書面

確認項目

• 除外を希望する農用地は、農用地区域に指定されているか？
• 受け付け時点で、既に農地を取得してから３年経過しているか？
• 除外面積は必要最低限か？
• 緊急（除外後１年以内）に農地転用する理由があるか？
• 農用地区域外の土地で、代替できる土地は無いか？
• 除外の目的要件は適当か？※１
• 除外により、農用地の集団化、農作業の効率化、その他農業上の効率的な利用に支障を及ぼすおそれは無いか？
• 農用地利用集積計画（利用権設定）の対象（予定）地では無いか？
• 除外により、ため池、排水路、農業用排水施設、農道等の土地改良施設に支障を及ぼすおそれは無いか？
• 国又は岐阜県の直轄又は補助による土地改良事業地区内であれば、工事完了公告後の翌年度から起算して８年経過しているか？（８年経過していない場合は、非農地設定がしてあるか？）
• 日本型直接支払制度（中山間地域等直接支払、農地・水保全管理支払）の交付対象地では無いか？

※１

• ①公用・公共用施設又は公益上必要な施設用地・・・地域住民の福祉の増進もしくは地域の整備の促進のため必要な施設の用地　例　社会福祉施設、医療施設、学校、公民館、公園、図書館、し尿処理施設、ゴミ処理施設、火葬場など
• ②地域住民の生活上必要と認められる施設用地・・・①に掲げるものの他、地域住民の日常生活に必要な店舗（コンビニなど）事務所、作業場等の施設用地である事、但し、地域住民の生活環境に悪影響を及ぼさないものに限る※都市計画区域以外
• ③農家住宅、農家分家住宅用地・・・「農家住宅」とは、農用地等を所有する農業者の住宅の用に供する用地であること。「農家分家住宅」とは、農業者の子息等の住宅の用に供する用地であること。（分家とは、上記農家の世帯主の３親等内で農業後継者）
• ④林地等への転用用地・・・農用地等を所有する農業者が、周辺の土地の状況、その他のやむを得ない事情により林地・養魚池等の用に供する土地とするものであること
• ⑤農業上利用不能地・・・災害等により、当該土地の現状が農地以外のものとなった場合、原状に復するのが困難であり、今後農業上の利用が不可能であると認められる
• ⑥農業施策を計画又は実施するために必要な施設用地（行政計画必要）・・・国・岐阜県の農業施策を計画又は実施するための用に供せられる用地であること
• ⑦特認事項（行政計画必要）・・・①～⑥までに掲げるもののほか、恵那市の開発計画に即した市の振興に資する事業の用に供する用地であること

農地法３条の許可

　農地を農地のまま所有権を移転したり、使用貸借（無償で貸す）若しくは賃貸借する場合に必要となる許可です。
　権利を受ける方は許可後に３０a以上の農地を有する事が必要となります。

　許可を得ないでした農地の所有権移転等は無効とされています。

許可申請に必要な書類は以下となります。（抜粋）

• 許可申請書
• 登記事項証明書
• 定款又は寄付行為の写し（権利取得者が法人の場合）
• 組合員名簿又は株主名簿の写し（権利取得者が農業生産法人）
• 使用貸借、賃貸借契約書の写し
• 位置図（50,000の１程度）
• 住宅地図
• 字絵図
• 住民票（世帯全員のもの）
• 権利取得者の耕作証明書等
• 営農計画書
• その他

農地法４条の許可

　農地を権利移動することなく、農地以外の土地に転用するために必要となる許可の種類です。
　例えば、自己所有の農地に家を建てたい時や、農地を転用して太陽光発電設備を導入する場合などに必要となる許可です。

許可申請に必要な書類は以下となります。（抜粋）

• 許可申請書
• 位置図（50,000分の１程度）
• 住宅地図
• 字絵図
• 土地登記簿謄本
• 住民票
• 法人登記簿謄本
• 法人の定款
• 建物又は、施設の配置図
• 建物又は、施設の平面図等
• 土地改良区内の場合は意見書
• 隣地承諾書
• 排水計画書（隣地承諾書がある場合には不要
• その他

農地法５条の許可

　農地を農地以外の土地として利用するために権利移動をする場合に必要となる許可の種類です。

　太陽光発電を目的として法人が転用申請する場合には、定款の事業目的から「発電事業を行う事」が読み取れないといけません。
　目的の追加をした旨の株主総会議事録のみではなく、目的変更後の登記簿も求められる事もありますので、注意が必要です。

申請してからの標準処理期間と留意事項

　標準処理期間に関しては申請書の受理後６週間以内に事務処理を完了するものとされております。

　標準処理期間内に処理されるための留意事項

• 転用しようとする農地が農用地区域内にある場合・・・農用地区域からの除外が必要であることから、これに要する期間が必要となります
• 他法令の許認可手続きが遅延又は行われていない場合・・・例えば開発許可等が必要な場合等は審査結果が判明するまで許可はなされません
• 土地改良事業等の農業公共投資の対象となった農地等を転用する場合・・・一般的には農用地区域内にあるので、農振除外の手続きが必要になる他、補助金の返還等に係る調整も必要となる事がある